Comeback of location
Locatie blijft nummer 1. Het belang van de locatie neemt alleen maar toe door de opkomst van het meer en meer plaats- en tijdongebonden werken. Dat klinkt als een paradox maar organisaties hebben minder kantoren waardoor de kantoren die de organisatie wél heeft in belang toenemen. Het kwantitatieve belang, simpelweg omdat het voor meer medewerkers de standplaats wordt, maar vooral het symbolische belang omdat het kantoor naast standplaats ook thuishaven wordt van de organisatie. Medewerkers komen minder op kantoor maar als ze dat doen dient dat kantoor ook meerwaarde te leveren in beleving, productiviteit en ontmoeten van collega’s.
In deze trend zitten twee drivers besloten voor de groeiende aandacht op service. Ten eerste: minder kantoren maar wel op strategische locaties betekent dat succesvolle gebieden nog succesvoller worden volgens het ‘winner takes it all’ principe. Het bestaande succes zorgt voor een aantrekkelijke mix van voorzieningen, talent en andere bedrijven en versterkt hiermee de aantrekkingskracht van de locatie. Het belang en de huurprijzen van de Zuidas groeien zelfs in de grootste crisis van de kantorenmarkt ooit.
De tweede driver wordt gevormd door het symbolische belang van het kantoor. Strikt genomen hoef je om te kunnen werken niet meer naar kantoor te gaan. Veel kantoorwerk kan technisch gezien prima op elke andere locatie gedaan worden. De noodzaak om er elke dag te zijn neemt af, de gang naar kantoor wordt een afweging. Een keuze tussen reistijd en meerwaarde die het kantoor biedt in beleving, interactie of juist rust. Kortom, het kantoor moet meer bieden dan alleen een bureau om het centrale schakelpunt te zijn in de organisatie. De productiviteit, belevings- en netwerk kwaliteit van het kantoor neemt in belang toe waarmee het bieden van de juiste service een succesfactor wordt.
Sterker nog, nu de succesvolle gebieden steeds succesvoller worden vormt de servicecomponent de onderscheidende factor om eindgebruikers als huurder aan je te binden. Hiermee versterken de beide drivers zich naar een robuuste trend voor 2015 en verder.
Het services surplus van collaborative workplaces & the rise of office brands
Het services wensenlijstje van eindgebruikers is eigenlijk de laatste jaren vrij stabiel: flexibiliteit, duurzaamheid en goede voorzieningen of zoals ABNAMRO de eindgebruikerswensen in de outlook naar 2015 (Kansen voor kwaliteit 2015) krachtig verwoordt: streven naar kostenbesparingen maar bereid tot betalen voor kwaliteit.
De voorkeur van eindgebruikers voor goede flexibele voorzieningen gecombineerd met de voortdurende focus op kostenbesparingen heeft de interesse in multi-tenant gebouwen de laatste jaren versterkt. De beschikbaarheid van de voorzieningen is belangrijker geworden dan het ‘bezit’ van die voorzieningen in eigen beheer. Restauratieve voorzieningen, vergaderfaciliteiten en andere hospitality services worden in toenemende mate bij voorkeur gedeeld. De “sharing economy†heeft de acceptatie van het delen van gemeenschappelijke voorzieningen versterkt binnen de facilitaire en corporate real estate wereld. Eigenaren van multi-tenant gebouwen gaan op eigen initiatief gemeenschappelijke services verzorgen voor de huurders, met als bekendste voorbeeld gebouw Delftse Poort dat is getransformeerd van een single-tenant gebouw (huurder Nationale Nederlanden) tot een multi-tenant gebouw met een zeer hoog service niveau, waar de voorzieningen deels zelfs publiek toegankelijk zijn. Maar we zien deze ontwikkeling mogelijk nog sterker terug in de opkomst van de collaborative offices zoals Spaces, Seats2Meat en HNK (hetnieuwekantoor). Ook hier zien we internationale corporates zoals Booking.com en Über kiezen voor service, shared facilities en flexibiliteit.
Service als onderscheidend vermogen op de vastgoedmarkt vormt ook de driver achter de toenemende branding van kantoren en office concepts en collaboratieve workspaces. Het marktmechanisme is eenvoudig. Wat gebeurt er als het belang van onderscheidend vermogen toeneemt maar de kwaliteit niet eenduidig is vast te stellen….dan ontstaan er merken. De brand als garantie voor een bepaald service niveau van vastgestelde kwaliteit. Dit mechanisme gaat ook op voor de kantorenmarkt. Wat gestart is met Regus als eerste wereldmerk op het gebied van kantoren, heeft navolging gekregen in het branden van oude iconen tot creative hubs zoals de Van Nelle fabriek (Rotterdam) en de Caballero fabriek (Den Haag) en naar het branden van collaboratieve workspaces waarbij het bieden van facilities in combinatie met communities centraal staat.